Объединить две квартиры сложно, но можно. В таких перепланировках есть свои плюсы: увеличение площади, разнообразие планировок, возможность уменьшить коммунальные платежи. Какой вариант лучше выбрать — на одной площадке или на разных этажах? В разных подъездах на одном этаже? А может, и нет на самом деле никаких плюсов?
Такая перепланировка, как объединение квартир в одну, предполагает обычную процедуру согласования. Формально Жилищный кодекс никак ее не выделяет. То есть сначала нужно заказать проект перепланировки у проектной организации, имеющей разрешение на такие работы и входящей в профильную СРО. Затем документы (список для Москвы) подаются в жилинспекцию. Если проект одобрили, начинается его реализация с утверждением всех актов и нового техплана в БТИ.
Именно поэтому архитекторы рекомендуют сначала убедиться, что есть возможность из двух квартир сделать одну, и только потом покупать жилье.
Теоретически можно объединить квартиры на разных этажах, на одной площадке или через стенку в подъезде. В любом случае вам понадобится техническое заключение о возможности перепланировки и отдельный проект на устройство и усиление проёма в стене или перекрытии. Узнать, можно ли объединить две квартиры в одну, лучше у организации, которая проектировала ваш дом. И у них же в идеале и заказать проект.
«Запросите у авторов проекта дома технические требования на перепланировку. Иногда они заранее делают брошюру о возможности демонтажа и монтажа каких-либо конструкций, — делится опытом архитектор Юлия Шпетер. — Далее необходимо взять план квартир, поэтажный план (у управляющей компании) и разобраться, какие стены несущие, а какие нет. В одной и той же квартире на разных этажах требования к перепланировке могут быть разными. Самовольничать в этом вопросе — значит, создать себе огромные проблемы: от невозможности продать квартиру до деформации всего строения».
В двухуровневой квартире проем формируется между этажами в плитах перекрытия. «Лестница должна встать в пространство между лагами, и ее ширина будет зависеть от расстояния (шага) между перекрытиями потолка, — рассказывает дизайнер Марина Луценко. — Обычно проемы в несущих стенах делать можно, правильным образом их укрепив — в строгом соответствии с рекомендациями конструкторского бюро. Особенно это касается покупки квартир в разных подъездах и на первых этажах многоэтажных зданий».
По словам архитектора Виталия Кириченко, согласование перепланировки может занимать до полугода: «Если объединить две квартиры на одной площадке почти всегда возможно, то остальные варианты — наоборот». Нередко люди отказываются от идеи объединения, просто узнав, сколько будет стоить дополнительное усиление конструкций вместе с расчетами.
При объединении квартир в одну действуют те же самые правила, что и при перепланировках без объединения. Подробно останавливаться на них не будем (см. СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 31-01-2003), но отметим несколько принципиально важных запретов. В частности, категорически запрещается:
- Сносить несущие стены, двигать или обрезать несущие пилоны, колонны, вырубать ригели и диафрагмы жесткости. Можно устраивать в несущей стене проемы с усилением конструкций — по утвержденному проекту и разрешенным нормам.
- Переносить проемы в несущих стенах без разрешения и проекта лицензированной проектной организации.
- Уменьшать сечения, демонтировать или переносить вентиляционные каналы, нарушать общие инженерные коммуникации.
- Размещать санузлы над жилыми комнатами и кухнями — то есть переносить ванные комнаты в жилую зону, увеличивать их площадь за счет комнат и кухонь. Можно расширять мокрые зоны (санузлы, кухни) за счет нежилого помещения (коридора, кладовки) при условии гидроизоляции полов.
- Менять местами кухни и комнаты. Исключение — первый этаж и второй, если под вами нет жилых квартир. Кухню можно поменять местами с комнатой на верхнем этаже двухуровневой квартиры — при условии, что над вами никто не живет.
- Объединять кухню с комнатой, если в квартире газ. Но можно подать заявку газовщикам и отрезать газ — например, в одной из кухонь.
Посмотрим, как именно эти правила влияют на объединение двух квартир по горизонтали и вертикали.
Вариант объединения №1. Смежные квартиры на одной площадке
Самый простой способ — объединить две соседние квартиры на одной площадке. «Если смежная стена кирпичная или из блоков, объединение не составит труда, — уверяет дизайнер Юлия Соловьева. — Нельзя лишь трогать верхний ригель, который является несущей конструкцией. В остальных случаях объединение возможно не всегда и только через проем определенных размеров (по опыту архитекторов, чаще всего — 100–120 см, но не более 160 см, — прим. ред.) в определенном месте. Это решат в проектной организации. Бумажной волокиты будет немало. Для возведения такого проема нужны специальные инструменты (лазерная резка), необходимо будет сделать усиление проема».
По словам дизайнера Алёны Горской, в последнее время застройщики часто делают смежные стены между квартирами ненесущими.
Если общая стена несущая, будущее проекта объединения зависит от типа дома. По словам дизайнера Анастасии Борисовой, самый сложный вариант — панельный дом, особенно когда нужно не просто соединить две смежных квартиры, а сделать двухэтажную квартиру из двух. «Если вы ищете две квартиры для объединения, то лучше всего приобрести их в монолитных домах или в домах старого фонда», — советует Анастасия.
По совам ее коллеги Елены Галановой, в новых жилых комплексах процедуры объединения и согласования проходят проще, чем в старом фонде. Зато в старых домах может повезти с планировкой. «В некоторых из них уже есть проходы между смежными квартирами. Мы как-то нашли такой в сталинском доме: один сосед поставил в него холодильник, а с другой стороны он был просто забит фанерой и оклеен обоями», —вспоминает архитектор Мария Боровская.
Чем меньше несущих стен у смежных квартир и больше разных видов из окон, тем лучше. Частой бедой таких объединенных квартир являются длинные коридоры и неудобные холлы. По мнению дизайнера Дениса Фурманова, объединять квартиры есть смысл, если форма квартиры приобретает правильную форму прямоугольника — меньше коридоров и больше возможностей для удобной планировки.
Ниже — показательный пример из Новосибирска: объединение двух квартир в монолитном доме. Сравните планировки. Автор проекта — Ксения Елисеева.
Объединение нескольких квартир в одном доме дает большую площадь. «Необходимо подчеркнуть новую статусность, перетекание пространств. Лучше всего это сделать, увеличив стандартные дверные проёмы в высоту. Если после перепланировки получилась тёмная прихожая или тёмный коридор, стоит добавить в них естественного освещения — при помощи стеклянных дверей, прозрачных фрамуг над дверьми. Можно сделать длинные окна-фрамуги в стенах соседних помещений», — советует архитектор Мария Китаева.
Всегда проверяйте фактическое расположение коммуникаций в домах старой постройки, так как технические планы могут отличаться от действительности. «При объединении в пятиэтажном сталинском доме трехкомнатной и двухкомнатной квартир мы столкнулись с неожиданной проблемой, — вспоминает Алексей Белый, сооснователь сервиса готовых ремонтов «Квадрим». — Изучив план дома, мы согласовали с заказчиком место организации проема. Подготовили проект переустройства и объединения и получили согласование на проведение ремонтных работ. Однако при демонтаже стены обнаружили, что план дома в БТИ не соответствует реальности. На месте нашего проема находились вентиляционные шахты. Пришлось изменить размеры проема и пойти на переустройство системы вентиляции. Формально это является нарушением, но у нас уже не было выбора».
ПО ТЕМЕ…
Лишних стен не бывает: Как обыграть конструктив в оформлении интерьера
При объединении квартир по горизонтали, скорее всего, вам не понадобится одна из кухонь. «По правилам запрещено размещать жилую комнату под кухней соседей, поэтому при согласовании статус комнаты в экспликации желательно поменять на кабинет, кладовую, кухню-столовую», — советует Алексей Белый.
Учитывайте, что под и над вашим кабинетом-спальней находятся кухни, а значит, запахов и звуков не избежать. Стоит подумать о дополнительной звукоизоляции и правильной организации вентиляции. Кроме того, это «мокрое пятно» над вами, то есть риск «наводнения».
«У меня был опыт объединения двух квартир, где одним из условий была возможность в любой момент разделить их обратно на две отдельные. Глупо делать в одной квартире две кухни, но тут приходилось продумывать вариант установки дополнительного кухонного гарнитура и всех необходимых выводов электричества и воды к нему», — рассказывает дизайнер Дмитрий Кашемиров.
«У нас был случай, когда заказчик, объединив две квартиры, через несколько лет решил снова разделиться — сделать так, как у всех соседей сверху и снизу. Одну из комнат, бывшую кухню, нужно было вернуть к первоначальному состоянию. Кажется, что тут должно быть всё просто: под ним кухня, над ним кухня. Но нет! Два года он согласовывал эту перепланировку — собирал подписи в подъезде, сосед снизу писал заявление, что он не против, и т.д. Так что при объединении мы всегда просим подумать 10 раз. Потом вернуть всё как было можно, но так же долго и тяжело, как и объединять», — предупреждает Евгения Емельянова, дизайнер E2-ART.
ПО ТЕМЕ…
Принципиальный момент при объединении квартир — это расположение в них санузлов и вентиляции. «Если две квартиры имеют общую стену по санузлам и кухне — это плохо и для технической возможности объединения, и вообще для планирования пространства, — говорит архитектор Настасья Седых. — А вот вертикальные коммуникации в разных частях квартиры позволяют удачно разбить ее на зоны: общую / гостевую привязать к одному санузлу и кухне, частную / спальную — к другому. Вариантов перепланировки может быть много, но все завязывается вокруг санузлов».
«У нашей студии был опыт объединения пяти однокомнатных квартир для семьи с пятью детьми, — вспоминает архитектор Алексей Иванов. — Да, нельзя было делать кухни и санузлы в тех зонах, где у соседей жилые комнаты. Зато в квартире появились «мокрые» зоны в разных частях квартиры. Своя ванная для дочерей, своя — для хозяев (при спальне), нашлось место и для гостевой душевой комнаты. Добавились помещения постирочной и личного гардероба, комфортные подсобные помещения, кабинет. Из минусов — длинные коридоры».
При объединении двух квартир на этаже бывает ситуация, когда необходимо захватить часть помещения общего пользования — лестничную площадку, чтобы оборудовать тамбур или прихожую. «Это возможно, если сюда не попадает оборудование пожарной безопасности: вентшахты, пожарные вытяжки, тревожные кнопки, а также инженерное оборудование общего пользования: счетчики, мусоропроводы, электрощиты, стояки водоснабжения и отопления, — делится опытом дизайнер Юлия Толкачева. — Для присоединения общей площади необходимо сначала обратиться в управляющую компанию и собрать подписи соседей, что они не возражают. Далее вызвать специалиста из БТИ и оформить изменения. Вам придётся выкупить эти метры, и в дальнейшем ежемесячная квартирная плата также будет увеличена».
Если купить часть холла не получится, можно попробовать взять ее в долгосрочную аренду у дома.
«В моей практике было несколько объединений, когда удавалось прихватить часть подъездного коридора. Тогда даже двери в межквартирных стенах пробивать не обязательно», — говорит дизайнер Нина Павлова.
Не все квартиры друг над другом подходят для объединения. Это зависит от перекрытий, нагрузок, состояния несущих конструкций. Чем выше этаж, тем более вероятно согласование проекта. Почти всегда разрешают присоединить мансарду в качестве второго этажа. Кроме того, обычно без проблем согласуют объединение квартир в домах небольшой этажности.
Устройство проема в перекрытиях — еще более тонкая работа, чем в несущих стенах. Ошибка в расчетах с большой вероятностью грозит обрушением плит.
Проем в перекрытии укрепляется рамой и подпорками (колоннами). Вам понадобится установить лестницу, размеры и вес которой также оговорены строительными нормами. В двухуровневых квартирах внутриквартирные лестницы допускаются винтовые или с забежными ступенями, при этом ширина проступи в середине должна быть не менее 18 см.
Так или иначе лестница займет много места (минимум 4 кв.м на каждом этаже) — и это причина, по которой объединять маленькие квартиры (например, в хрущевке) по вертикали невыгодно.
«Даже если вам разрешили сделать проем в перекрытии, закажите предварительную планировку у архитектора, — советует Марианна Бесчетникова. — Постоянно приходится сталкиваться с тем, что даже на приличной площади невозможно сделать планировку, отвечающую всем требованиям клиента. Особенно часто это случается в двух- и трехуровневых апартаментах, так как лестничное пространство съедает много метров».
Лестницу можно заменить лифтом, но это дороже и менее надежно с точки зрения эксплуатации. Поэтому перед архитекторами обычно стоит задача создать удобную безопасную лестницу, при этом не «украв» слишком много полезной площади.
Как правило, планировка двухуровневой квартиры четко привязана к этажам. Например, на нижнем расположена парадная зона: гостиная, столовая, кухня и гостевые комнаты, а на верхнем — приватная: спальни и детские. Или наоборот — тогда главный вход в квартиру делается сверху. Чаще всего один из входов в квартиру используется как главный (парадный), а второй — черновой. Изнутри он спрятан за шкаф, занавеску или зеркало. Чтобы не мешал шум из подъезда, в этой части располагают кладовые или гардеробные.
Теоретически можно один вход заложить. В СНиП 31-01-2003 сказано: для многоуровневой квартиры допускается не предусматривать выход в лестничную клетку с каждого этажа при условии, что помещения квартиры расположены не выше 18 м и этаж квартиры, не имеющий непосредственного выхода на лестничную клетку, обеспечен аварийным выходом в соответствии с требованиями пожарной безопасности.
Есть и региональные нормы. Так, по словам дизайнера Ольги Поваровой, при объединении квартир в Москве второй вход им не разрешили заложить, а в одном из регионов на это при схожих обстоятельствах дали добро.
ПО ТЕМЕ…
По словам архитекторов, из всех вариантов, как можно 2 квартиры объединить в одну, это самый редкий. «Квартиры в разных подъездах многоэтажных жилых домов объединять, как правило, нельзя, потому что это обычно разные пожарные отсеки», — объясняет архитектор Марк Сафронов. Соответственно, между ними должна быть глухая стена.
«Если квартиры на одной площадке, то стена между ними может оказаться любой: тонкой или толстой, несущей или просто перегородкой. Если в разных подъездах, то стена точно будет толстая и несущая, — делится наблюдениями архитектор Настасья Седых. — Отсюда и специфика с устройством проема. А еще может случиться, что уровень пола в разных подъездах будет отличаться, причем значительно. Тогда потребуется еще придумать, как соединить эти уровни».
«Объединяя несколько квартир, многие заказчики просто складывают метраж, думая, что смогут сделать огромную квартиру мечты. А по факту вы в любом случае упираетесь в зональную предопределенность площади, и не сможете, например, разместить сауну над соседской спальней», — говорит Иван Проскурин, арт-директор SPACE FOR LIFE.
«Недавний пример: мои заказчики купили две квартиры на Пятницкой, одна над другой, и наотрез не хотят их объединять, — рассказывает Архитектор Денис Натанзон. — Просто родители хотят жить рядом со своим любимым подросшим сыном, но отдельно. Я поначалу не понял, а потом прямо проникся этим подходом. Понятно, что они постоянно будут ходить друг к другу в гости и проводить вместе много времени, но все же на разной территории. Это дает много преимуществ. Другой кейс, над которым я не работал: мои друзья живут в квартире 180 кв.м, которая состоит из трех объединенных в одну квартир. Дом советской постройки, панельный, одна кухня превращена в кладовую, другая — в гостевую комнату. Никаких выгод от объединения нет. Просто много небольших комнат, которые как-то распределены по функционалу».
Многие дизайнеры уверены: объединение квартир — уходящая натура. Сегодня намного проще и дешевле купить квартиру нужной площади сразу, чем мучиться с согласованием сложных перепланировок. Прежде чем решаться на объединение, нужно быть точно уверенным, что не возникнет проблем с документами и планировка вас устроит.
- Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя
- Газ в кухне-гостиной: Почему все такие смелые стали
- Дизайн-дебаты: Подоконный блок — сносить нельзя оставить
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Имеете опыт объединения квартир? Удалось из однокомнатной квартиры сделать две студии? Узаконить объединение двух квартир в одну? Поделитесь планами и рекомендациями в разделе комментариев
Originally posted 2018-07-15 11:42:20. Republished by Blog Post Promoter
