Не так давно я купила квартиру в самом сердце Патриарших. В доме с так называемыми деревянными перекрытиями, от чего муж пришел в ужас. Тут надо заметить вот что: я родилась в Ленинграде, мама моя родилась в Ленинграде, там же родились бабушка и даже прабабушка. Более того, весь век моя семья прожила в одном и том же доме 1912 года постройки с перекрытиями, которые в Питере называют смешанными, и которых так боятся в Москве, принимая за деревянные. Ужас моего супруга перед ними —это чисто московская фобия. У нас в Питере полгорода живет и здравствует в таких домах, чего и вам желает.
Москвичи считают, что в таких домах квартиры покупать нельзя, все это или сгорит к чертовой матери, или провалится. Мы, питерцы, с рождения знаем, что нет ничего лучше дореволюционного дома 1908-1915 годов, и никакой монолитный таджик-строй нам его не заменит. Эпоха северного модерна отличалась хорошими гражданскими инженерами, а следовательно, великолепным качеством строительства доходных домов. Я сама выросла в доме бывшего Бассейного товарищества собственников жилья (в просторечии наши дома назывались Собка), и никаких претензий к перекрытиями у нашей семьи не было.
Я на собственном опыте убедилась, что если пролетарские ручки не влезали со своим евроремонтом, то дом может простоять века. Более того, то, что в Москве называется деревянными перекрытиями — накат, лежащий на железных швеллерах или двутаврах, у нас в Питере считается перекрытиями железными — сами балки-то железные. А что там на них навалено, не важно. Сгниет — навалим новые. В Москве из таких домов осталось не много — разве что доходники Нирнзее и дом страхового общества Россия на Чистых Прудах, а в Питере весь центр такой. И что теперь, бежать от шикарного дореволюционного полена на Гражданку или в Купчино?
Хоть дореволюционных домов с железными балками в Москве осталось мало, проблема деревянных перекрытий тем не менее, остра. Потому что украшение Москвы — сталинки тридцатых годов. Их строили архитекторы дореволюционной закваски. Благодаря борьбе с туберкулезом в довоенных домах великолепные распашные планировки с окнами на три стороны, а не линейки, как в 1950-х. Квартиры 1930-х вписываются в квадрат. Перед домами как правило курдонеры. В таком доме хочется жить, но услышав словосочетание «деревянные перекрытия», москвичи отказываются от покупки. И выбирают уродливые безликие «цэкушники». У нас в Ленинграде не было так называемых цкушников, кирпичных домов повышенной комфортности для номенклатуры. Застройка центра была однородной. И даже партийные бонзы выбирали себе под гнезда или шикарные старые дома, (особняк на Чайковского напротив Моховой, например), или, реже, фасадные сталинки.
Так ли страшны деревянные перекрытия, как о них думают москвичи? И покупать ли квартиру в доме довоенной постройки с деревянными перекрытиями в Москве? Я стала изучать вопрос, и пришла к выводу, что перекрытия и в моем доме, и в дореволюционных зданиях, начиная с 1910 года, и в довоенных домах не чисто деревянные, а смешанные. Что одни перекрытия другим перекрытиям рознь. Да и довоенные и старые дома тоже очень сильно разнятся по качеству строительства. На множестве риэлтерских форумов покупатели задают вопрос: нашли квартиру, вроде понравилось, но перекрытия деревянные… брать или нет? Похоже, я могу дать ответ на этот вопрос.
Ответ: смотря какой дом и смотря какие перекрытия. Это значит, что каждый конкретный случай надо разбирать и исходя из данных технической экспертизы принимать решение. На самом деле, чисто деревянных перекрытий на рынке очень мало. Деревянные перекрытия это когда между стенами лежат толстые деревянные балки. По ним идут лаги и на них уже лежит пол. На самих же деревянных балках в нижней части лежит деревянный накат с засыпкой и снизу к балкам крепится деревянная подшивка. В районе санузлов — тоже дерево. Почти все дома с такими чисто деревянными перекрытиями или снесены, или подвергнуты полному капремонту с заменой перекрытий на ж/бетонные…
То, что сейчас в просторечии называют «деревянные перекрытия» на самом деле, перекрытия не деревянные, а смешанные. Cмешанные перекрытия использовались в строительстве доходных домов начала века и в довоенном строительстве. Железобетонные перекрытия воцарились после 1955 года, и это сборные ж/б плиты, это не нынешняя монолитная ж/б плита. После войны в крупных городах, в серьезных сталинках как правило делали ж/б перекрытия, но я знаю очаровательный послевоенный домик в Пречистенском переулке, где не стали заморачиваться и положили деревянные, то есть, простите, смешанные, которые я, по привычке некорректно назвала деревянными.
На фото: довоенный дом в Малом Левшинском — мой любимый в Москве. Дом называется дом Госстроя, в нем смешанные перекрытия и его возводили для себя лучшие архитекторы и строители довоенной Москвы.
Объясняю на пальцах, бытовым языком. Из одной стены дома до другой стены дома идут стальные балки. Толстая стальная балка, в разрезе напоминающая букву «Н» называется «двутавр». Это очень прочная штука, она должна быть прочнее обычной железной балки в 36 примерно раз. На двутаврах лежат швеллера. Это простые железяки. Между швеллерами в районе комнат лежат доски, а в местах расположения кухонь и санузлов лежат или бетонные плиты, или, как у нас в доме, монолитные своды Монье, с кирпичной крошкой. Места примыкания сводов к деревянным перекрытиям и перегородкам — слабое место подобных домов. Здесь деревянные элементы больше всего подвержены гнили.
Если в дом не вмешивались очумелые ручки евроремонтников, то проблема протечек не была фатальной — перекрытия вентилировались, в домах были воздуховоды, вентшахты, построенные и продуманные хорошими архитекторами. В 1990-х годах, благодаря неграмотным строителям и неумным заказчикам, были разрушены многие венткороба, приделаны не вентилируемые подвесные потолки. Все это портило деревянные элементы, лежащие на швеллерах, и бетон под мокрыми местами. Особенно страдали места стыков. Это не страшно, и это довольно легко устраняется, — как именно, об этом позже.
Железные двутавры и швеллера не должны были сильно пострадать от затопления, если дом построили до революции, так как тогда использовалась хорошая английская сталь. Такая же хорошая сталь использовалась во многих номенклатурных довоенных домах.
На фото: Ничего страшного смешанные перекрытия над комнатами не таят. Вот эта лиственница простоит еще лет сто как минимум. Мы проверяли — она не трухлявая. На этом фото мы только приступили к разбору потолка после съема подвесного.
По этим критериям некоторые дореволюционные дома даже лучше довоенных. Нормы соцстроительства были существенно облегчены, по сравнению с дореволюционным. Например, дореволюционные доходные дома часто строили в три кирпича в подвале и на первом этаже… А довоенные — когда в три, а когда даже и в два, и в один, смотря для кого предназначался дом и сколько в нем было этажей… Многие рабочие жилмассивы 1930-х строились на скорую руку, с использованием плохого кирпича и плохой стали. Стены в таких домах (Авиамоторная, Усачевка, Поселок Буденого) — тонкие. Это значит, вы не сможете завести балки усиления при капитальном ремонте квартиры, — стены не выдержат.
Совсем просто объясняю: вы не сможете завести в такие стены дополнительные стальные балки, чтобы на него положить новые хорошие перекрытия. Поэтому я бы не стала покупать квартиры в жилмассиве тридцатых годов, если есть выбор купить в современном кирпиче. Но я бы купила квартиру в жилмассиве, если альтернативой по деньгам была бы только панель.
Как узнать, какая сталь, какие балки держат потолки-полы в приглянувшейся квартире и какой там пирог с перекрытиями (слои, что в слоях, качество дерева)? — А очень просто. Есть такой институт: МосжилНИИпроект. В нем содержатся документы на каждый дом Москвы. Там же есть оценка качества строительства, чертежи, оценка прочности стен и других конструкций. Можно заказать исследование по заинтересовавшему дому и посмотреть, что это за дом. Например, у нас по неопытности появилась идея усилить перекрытия, заведя в стены еще парочку железных балок и положить на них дополнительно что-то свое. Но специалист из этого института, который составлял заключение по нашему дому, отговорил нас.
«Дом, сказал он, строили для блатных. До сих пор нет ни одной трещины в стенах. Стены в три кирпича. Они вынесут любое усиление. Но вам оно не нужно. Ваша сталь в идеальном состоянии. Проблема вашего дома, и всех таких домов именно в стыках с мокрыми местами. Разберите кое-где прогнившее дерево, замените его, и не трогайте дерево над комнатами. Просто пройдитесь противопожарной обработкой. Это хорошая лиственница, она дышит и проживет еще сто лет минимум».
В случае нашей квартиры дерево в стыках прогнило только потому, что соседка в 90-х вообще не сделала гидроизоляцию в санузлах и на кухне — просто плюхнула кафель на обычный бетон и разобрала вентканал. После чего регулярно, двадцать лет, лила воду в перекрытие предыдущим хозяевам квартиры. Которые в свою очередь сделали подвесной потолок, и поэтому не всегда могли обнаружить протечки от верхних соседей. Теперь представьте себе, как крепко построен дом, если 20 лет между полом соседки и нашим потолком стояло натуральное не просыхающее болото. И все это в один момент могло рухнуть нам на голову.
А так сейчас выглядит отреставрированный нами свод Монье над ванной. Это тот же самый участок, который вы видели на страшной фотографии ранее.
Что же касается боязни пожара в таком доме, отвечу вам так. Пожар это проблема не перекрытий, а контингента. Основная причина пожаров — это алкоголики и деграданты, а вовсе не перекрытия. Современные дома с ж/б перекрытиями горят не намного хуже, чем старый фонд с деревянными перекрытиями. Обработайте деревяшки противопожарной пропиткой, сделайте бетонную стяжку полов, и ваш этаж огонь минует, даже если заместитель мэра будет проводить не санкционированную сварку (как это было в доме у нас по соседству).
Да, конечно, купи я квартиру в новом монолитном доме, всех этих сложностей с разбором трухлявых участков можно было бы избежать. Нет слов: если есть возможность купить пентхаус в новом доме на Патриарших — надо брать. Но квартира, подобная моей, в новом доме на Патриарших или Остоженке, будет стоить 2.5 миллиона. С моим бюджетом я могла рассчитывать, например, Итальянский квартал на Новослободской. Но для меня главное — расположение (мне не нравится район Новослободской, как бы ни нравился сам квартал). Я не была в восторге от планировки — три больших окна на всю квартиру, а сейчас у меня десять! Поэтому, изучив качество дома, я выбрала качественную довоенную постройку, и нисколько не жалею.
ПО ТЕМЕ…
За продвижением ремонта можно следить в Instagram Божены.
