Можно покупать недостроенный дом и дом под отделку, коттедж с хорошей отделкой или даже вторичный. Для того, чтобы оценить выгоду в каждом конкретном случае, важно понимать: из чего в принципе складывается стоимость дома, приобретаемого на разных стадиях отделки и строительства.
Поселок поселку рознь
Первичное жилье, как правило — это регулярная коттеджная застройка и дома под отделку. Преимуществ у таких проектов много. Это и организованная, закрытая, охраняемая территория с дворниками, управдомами и социально близкими соседями. Это и центральные коммуникации, и общее стилистическое решение. Как правило, это чьи-то бизнес-проекты. И тут возникают нюансы. Очевидно, что всякий бизнес работает на модели: купить или построить дом дешево, а продать дорого, но при этом остаться в конкурентном поле. Только в районе Рублевки одновременно продается более двух тысяч объектов и десятки элитных поселков борются за своего покупателя, стремясь сразить его высотой заборов и роскошью территории.
Коттеджные поселки попроще тратятся, в основном, на въездную группу, дороги и минимальные коммуникации. Покупая дом в поселке эконом-класса, необходимо проверить, соответствует ли он таким требованиям, как наличие инфраструктуры, подведенных коммуникаций (центрального водо- , электро- , газоснабжения и канализации), охраняемой территории с ограждением и видеонаблюдением. Немаловажный фактор — транспортная доступность, которая значительно увеличивает стоимость недвижимости. Управляющая компания должна взять на себя обустройство и уборку территории. Спрос на жилье в коттеджных поселках намного ниже предложения. Так что же выгоднее: строить дом самому или купить готовый?
Начнем с территории и инфраструктуры (затрат на ее содержание). Вы должны понимать, что это будущие расходы — ваши и ваших соседей. В случае с готовым жильем, до момента, пока поселок не распродан, застройщик неизбежно чистит и ремонтирует дороги, подкрашивает заборы, меняет лампочки на фонарях и т.п. После того, как это переходит к управляющей компании, она разделит расходы на всех жителей.
При этом необходимо обратить внимание на ту сумму, которую будет выплачивать каждое домовладение. Полагаю, что затраты в поселке эконом-класса не должны превышать расходы на содержание хорошей квартиры. В зависимости от уровня застройки, эти суммы должны быть сопоставимы или немного больше. Зато в премиальных поселках существует очень большой разброс.
Следующий вопрос — это наличие инвестиционных домов, владельцы которых далеки от нужд живущих в поселке и не спешат участвовать в расходах. Большое количество недостроенных домов у поселков с историей также должно настораживать. Во-первых, в таком случае вы будете нести большие расходы, а во-вторых, будете жить на стройке в окружении не слишком воспитанных загорелых парней.
Совет: Нелишним будет ознакомиться с правовым статусом земли, ее историей и, что крайне важно, — техническими условиями на подключение к коммуникациям. Иногда застройщик вынужденно экономит на этом. Нередки случаи отключения газа или электричества в больших коттеджных поселках из-за неправильно оформленной документации. Не всегда дешевле купить — лучше.
Что касается стройки, то здесь ситуация схожая. Всякое строительство должно уложиться в жесткий инвестиционный бюджет, потому везде, где можно сэкономить, застройщик сэкономит. Я всегда говорю, что экономия в строительстве — тема сомнительная. Речь может идти исключительно об оптимизации.
В такой ситуации может возникнуть закономерный вопрос: существуют ли в принципе сознательные застройщики. Сознательным застройщик или девелопер становится только в том случае, если это не единственный его проект. Это может чуть хотя бы немного гарантировать качество, особенно если у застройщика уже есть построенные и заселенные поселки — посетите их и расспросите жителей о проблемах, с которыми им пришлось столкнуться.
Предположим, связываться с новостройкой на стадии котлована вы не готовы и решили посмотреть дом готовый. Начинайте с оценки материалов, из которых он сделан. Когда дом строят «не для себя», а с целью последующей продажи, нередко экономят на толщине стен, структуре и покрытии кровли, окнах, инженерных системах (если они есть).
Расспросите застройщика. Например, если речь идет о кровле, нас должны интересовать ее производитель и тип. Если вы выясните, что из всей производимой продукции — это самая дешевая линейка, то можете быть уверены: в остальном будет та же картина. Окна тоже показательны. Приличный профиль начинается от толщины в 78 мм — более тонкий и большие площади неоткрываемых створок также свидетельствуют об активной экономии.
Распространенной уловкой риэлторов является внушение мысли, что если дом имеет кровлю, отделанный фасад, окна и отопление — он почти готов. Попросите смету на доведение дома до ума, включая всю инженерию и ландшафт. Расходы это не уменьшит, но ваш выбор будет осознанным.
Открытый бюджет всегда сулит проблемы. Неспециалисту сложно оценить масштабы будущих затрат. Когда мы формируем индикативный бюджет, заказчик, в большинстве случаев, отказывается верить в то, что его ожидает, и начинает подозревать всякие умыслы. Но лучше горькая правда в самом начале, чем незавершенный проект. Кроме того, эта информация позволяет эффективней работать в направлении оптимизации и держать свои фантазии в рамках своих возможностей.
Суммируйте:
- работу специалистов по отделке дома;
- материалы — как черновые, то есть те, которые вы не увидите, так и чистовые или финишные;
- все инженерные системы — как скрытые отделкой, так и те, которыми вы будете пользоваться, включая сантехнику и светильники;
- ландшафтные работы: планировку, дорожки, газоны, растения;
- не забывайте о бюджете на мебель, технику, декор.
Совет: перед покупкой дома нелишним будет проконсультироваться со специалистами по строительству, инженерным системам, с архитектором или дизайнером. Опытные специалисты смогут подсказать вам ожидаемые цифры. Также с этой задачей справится профессиональный куратор строительных проектов.
- Проанализируйте качество объекта с привлечением специалистов.
- Разработайте бюджет на его достройку.
- Внимательно отнеситесь к окружению, инфраструктуре и будущей цене владения.
Пока вы решаете, что делать с домом: строить или купить готовый, присмотритесь к предложениям на вторичном рынке. Под вторичным жильем подразумевается дом, в котором уже жили. Немаловажную роль здесь играют годы постройки.
История загородного строительства в нашей стране сравнительно коротка. А в 1990-2000 годах она и вовсе находилась в периоде становления. Тогда актуальные материалы и технологии были недоступны, архитекторы мыслили категориями советских дач и квартир, а в строители подавались все кому не лень.
Чего больше всего следует опасаться? — Применения некачественных материалов или устаревших технологий. И здесь самое слабое место — коммуникации. Если доступ к ним невозможен и какая-либо документация, иллюстрирующая их устройство, отсутствует, это всегда мина замедленного действия. Оценить масштаб проблемы могут только профессионалы: сантехники и электрики. Предложите им взять дом на сервисное обслуживание, и если цена и условия будут дороже стандартных — значит, все хуже, чем вы думаете. Возможно, в таком случае лучше выбрать другой дом или даже выгоднее построить самому.
Решение купить вторичный готовый дом оправдано, если вы сразу начнете им пользоваться или вам удастся обойтись косметическим ремонтом. Любые реконструкции сулят сюрпризы: от нарушения целостности труб и электропроводки до возникновения опасных трещин. Хороший показатель для вторичного жилья — наличие проектной документации, исполнительных чертежей, которые покажут вам, где расположены трубы и провода, кем и из чего строился дом. Во-первых, это свидетельствует о том, что строили дом ответственные специалисты, а во-вторых, позволит вам продумать варианты безболезненного проведения ремонтных работ.
В любом случае привлекайте к осмотру дома специалистов. При этом целесообразно провести тепловизионное и экологическое обследование дома, который вы не строили. Так, тепловизионное обследование поможет обнаружить скрытые дефекты стен, чердачных перекрытий и теплой кровли. А экологическое — выявить материалы, выделяющие вредные для здоровья летучие соединения, споры грибка, а иногда даже и повышенный радиоактивный фон. Иногда дом построить дешевле, чем отремонтировать.
Строительство — пожалуй, самый захватывающий и неоднозначный опыт, который вы можете получить в жизни. Сколько сил вы готовы отдать проекту?Целесообразно заниматься строительством, если у вас есть достаточно времени и средств для этого процесса.
Существует мнение, что самому дом строить дешевле. В случае постройки небольшого дачного дома — так и есть. Однако в масштабных проектах выгода не столь очевидна, если только вы сами не профессиональный инженер или архитектор. Строительство дома с нуля дает массу возможностей, но чтобы ими воспользоваться, необходимо следовать определенным правилам.
Определите, для кого вы строите дом: состав семьи и возраст ее членов сегодня и лет через десять. Какие жизненные задачи решает обладание домом, как может измениться ваш образ жизни, транспортная доступность, магазины, школы и прочие блага цивилизации. Будет ли у вас возможность уделять достаточно времени дому и участку или вам понадобятся постоянные или приходящие помощники.
Если использование автомобиля неизбежно, готовы ли вы, находясь за рулем лишь два часа по пути от дома до работы, провести за год в автомобиле более 30 суток? Кроме того, если дом рассматривается как место постоянного проживания, дорога к нему не должна превращаться в утомительную экспедицию для ваших друзей и родственников. Да и поиски помощников по хозяйству, подрядчиков будут сопряжены с дополнительными сложностями и расходами.
На какой комфортный бюджет вы рассчитываете? Отложены ли эти суммы или вы планируете строиться за счет завтрашних доходов? Каким временем вы располагаете для реализации проекта? Сколько своего времени вы сможете уделять общению с архитекторами и строителями, выбору материалов и контролю работ? Строительство дома может длиться годами — и пускать его на самотек чревато проблемами.
Оцените стоимость владения домом, затраты на тепло, воду, электричество, эксплуатацию и налоги. Только тогда цена владения из абстрактного капиталистического понятия превратится во впечатляющие суммы. Так, в период до 2020-го года налог, исчисляемый из кадастровой оценки дома, которая напрямую зависит от его конструкций и площади, будет расти на 20% в год. Расходы на отопление и освещение дома также зависят от его планировки, площади и уровня теплоизоляции. Оценивайте эти показатели на этапе разработки проекта — так дешевле. Чем более осмысленным и детальным будет ваш подход к строительству, тем точнее вы будете ставить задачи и быстрее принимать решения.
Аргументы в пользу покупки готового дома
Если вы ограничены во времени и средствах, приобретайте объекты готовые или такой степени готовности, где вы сможете очень точно оценить, сколько денег нужно вложить в строительство, в том числе — в обустройство участка, что бывает неожиданно дорого.
Ключевым критерием выбора готового дома должен стать участок. Если вам попадается уникальный клочок земли, пусть даже с неудачным домом, стоит основательно подумать. Как говорил Марк Твен, земля — этот товар, который больше не производят.
Необходимо учесть, что из себя представляет коттеджный поселок. Самое главное — обратите внимание на степень его готовности. Если поселок только строится, часто бывает, что приходится на свои деньги прокладывать дороги, коммуникации, очистные сооружения. Дело в том, что в условиях снижения спроса застройщикам все сложнее выполнять свои обещания: достраивать дороги, очистные сооружения, газопроводы. Поэтому все обещания должны быть обусловлены договором. И лучше, если в нем будет предполагаться соответствующая рассрочка. В конце концов, вы покупаете не только дом или земельный участок.
Поскольку коммунальные платежи и размеры поборов в подмосковных поселках поражают воображение, нужно обязательно получить информацию и о них. Причем получить у тех, кто в поселке уже проживает. Это поможет вам принять окончательное решение, стоит ли купить или построить дом в этом месте.
Начиная строительство самостоятельно, вы фактически становитесь руководителем проекта. Вы будете выбирать исполнителей, ставить задачи, формулировать финансовые условия и ограничения, а также принимать работу. Вам предстоит распорядиться своими накоплениями, а возможно, и заемными средствами. Вам предстоит соразмерять свои мечты с имеющимися ресурсами. Построить дом, купить обстановку, обустроить участок — все это требует не только денег, но и сил, и терпения. Будет хорошо, если ценность ваших вложений в дом будет увеличивать его рыночную привлекательность, а не ухудшать ее. Максимально подробно опишите все задачи по группам: проектные работы, строительные, инженерные системы, отделочные материалы.
Не только мебель и ткани, но и ландшафтные работы нередко откладывают на дальнюю перспективу, что чревато сюрпризами в виде ошеломляющих сумм как раз в тот момент, когда средства уже на исходе. Планируйте бюджет своего проекта детально. Затянувшиеся сроки, некачественно выполненные работы, порча материалов — это лишь часть рисков. Обдумайте: как вы станете на них реагировать и отразите их в условиях договора с подрядчиками.
В отличие от инвестора, вкладывающего деньги в проект и получающего ожидаемый результат, заказчик — это не только права, но и обязанности по взаимодействию с участниками проекта, принятию решений и контролю работы. Вот и решайте, что лучше: построить дом самому или купить.
Originally posted 2016-11-18 15:42:37. Republished by Blog Post Promoter
