В советское время было такое понятие «загостированность» — торжество ГОСТов. Пока новинка проходила все этапы разработки нормативной документации, она переставала быть новинкой. Сегодня мы наблюдаем противоположный перегиб: массовое игнорирование стандартов во всех сферах. В том числе — в строительстве и ремонте жилья. Некоторые нормативы действительно устарели (и их пора бы переработать, да некому). Но многие совершенно зря перестали соблюдать. Нарушение подобных норм и правил и приводит к тому, что жить в квартире некомфортно.
Основных видов четыре — ГОСТ, СНиП, СП и СанПин.
ГОСТ — государственный стандарт, «основа основ». В первую очередь регламентирует технические параметры материалов и конструкций: прочность бетона, стандартные размеры вентиляционных каналов и т.п. ГОСТы могут задавать и самые общие принципы строительства: например, требования по микроклимату в помещениях.
СНиП
— строительные правила и нормы. Регламентируют большинство параметров строительства: от генерального планирования города до обустройства вентиляции в домах. Для нас важнее всего СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».СП — свод правил. По сути представляет собой компиляцию норм из целого ряда СНиПов с учетом конкретных задач. Например, важный СП 31-107-2004 регламентирует архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий. В нем сведены стандарты из 11-ти СНиПов, двух СП, двух СанПиНов, одного ГОСТа и некоторых других документов. Своды правил интересны тем, что обобщают нормативные требования по конкретному вопросу и сразу могут дать ответ на вопрос: «как это делать правильно?».
Существуют и другие виды документов, вроде НРБ (нормы радиационной безопасности) и НПБ (нормы противопожарной безопасности), но в большинстве случаев отсылки к ним имеются в СНиПах.
Кто разрабатывает нормы
Нормативная документация разрабатывается достаточно долго — около года. Над «черновиками» стандарта работают научно-исследовательские институты, коллективы из докторов и кандидатов технических наук. Черновую работу для них выполняют «армии» научных сотрудников. В процессе также участвуют государственные органы и ведомства, подразделения Госстроя России. Проводятся различные лабораторные исследования, инженерные расчеты и изыскания.
Сегодня разработка норм подобным «научно-кабинетным» способом активно критикуется. Государство пытается идти навстречу общественности и привлекать к работе практиков — представителей крупных компаний отрасли. С одной стороны, это хорошо: нормы становятся более приближенными к реальности. С другой — это риск лоббирования: представители компаний будут вносить в нормы положения, которые им выгодны (например, больше всего соответствуют их технологическому процессу).
Так как около 30% нормативной базы РФ датировано годами, предшествовавшими распаду СССР, мотивацию принятия стандартов можно разделить на два периода. Советские нормы устанавливались из таких соображений:
- Общественная целесообразность. В большинстве случаев нормы рассчитывались, исходя из минимально допустимого объема благ на одного жильца. Всё это делалось для экономии ресурсов, ведь чем меньше пространства потребляет каждый житель, тем ниже совокупная потребность в ресурсах.
- Исключение основных рисков. Преждевременного разрушения зданий, пожаров, взрывов и т.п.
- Безопасность для здоровья. Наконец, стандарты разработаны таким образом, чтобы люди могли получать приемлемые параметры для проживания, безопасные с санитарной точки зрения и достаточные для регенерации сил.
Как разрабатывают современные нормы
Примерно в 2000 году начался процесс модернизации норм, и документы, датированные 70-ми годами, стали постепенно заменяться на нормы 2001–2003 годов. Их мотивация несколько изменилась:
- Появились новые материалы и технологии строительства — новые подходы, которые требовали регламентации.
- Выросло качество жизни, а аскетичные и минималистичные стандарты были пересмотрены в сторону увеличения. Впервые разработчики норм задумались о таком понятии, как «комфорт». В частности, появились стандарты, регламентирующие допустимый шум (СНиП 23-03-2003) и даже кондиционирование (СНиП 41-01-2003).
- Энергосбережение. В СССР о нем мало кто задумывался, и тепловой снимок Москвы со спутника походил на тетрадь в клеточку (так как почву прогревали сети отопления). В современной же России практически во всех стандартах думают про технологии сохранения энергии.
И да и нет, к сожалению. Некоторые новые нормы разрабатываются достаточно халатно, и положения перекочёвывают из морально устаревших советских документов в новые без должной переработки и осовременивания. По сути мы живем в эпоху третьего этапа российской нормативки: окончательный отход от советского наследия произошел. Необходимо внедрять новые современные стандарты (регламентировать и пластиковые окна, и стеклянные фасады, высотные здания и прочие атрибуты современных городов). Пока в НИИ разрабатывают новые нормы, старые довольно активно нарушают. Какова мотивация?
1. Чтобы выгоднее продать
Если раньше строили «для госприёмки», чтобы сдать объект без особых проблем, то в современной России жилье должно продаваться. А значит, нужно снижать издержки и себестоимость. Коммерческая привлекательность часто идет вразрез с действующими СНиПами и ГОСТами по строительству. Одна крайность — вольности в планировке, другая — снижение цены для покупателя за счет ухудшения качества жилья (об этом мы еще поговорим).
2. Чтобы снизить расходы. Далеко не всегда застройщик экономит ради того, чтобы предложить покупателю более выгодные цены. Зачастую нарушения допускаются даже в элитной недвижимости бизнес-класса. Притчей во языцех стали «черновые» пластиковые окна, которые потеют, промерзают, создают в помещении нездоровый микроклимат.
3. Потому что отсутствует контроль. Зачем соблюдать, если никто этого не проверит? В современных условиях единственный контроль, который проходит здание при сдаче в эксплуатацию — это соблюдение ТУ на подключение к инженерным сетям (газ, электроэнергия, вода, канализация). Остальные же параметры остаются на совести застройщика.
4. Нормы устарели или отсутствуют. Это единственный случай, когда, игнорируя нормы, застройщик прав. Несмотря на постепенное осовременивайте регламентов, многие нормы строительства относятся к 70-м или 80-м годам. Поэтому их игнорирование — это всего лишь способ развития строительной отрасли в условиях отставания стандартов от прогресса.
Если вы только планируете покупку жилья, особенно в новостройке, обратите внимание на соблюдение застройщиком существующих норм строительства многоквартирного дома. Любое нарушение из перечисленных ниже может стать поводом отказаться от покупки квартиры.
1. Генеральное планирование и плотность застройки
Попробуйте открыть в Яндекс.Картах любой спальный район Москвы, застроенный в эпоху «загостированности» и новый жилой комплекс в том же масштабе. Вы увидите, что старые дома размещены на большем расстоянии друг от друга, а также имеют «причудливые» наклоны (они соответствуют направлению меридианов). Цена земли велика, и стоит ли удивляться: новые здания стоят гораздо ближе друг к другу — оставлять «промежутки» в застройке непрактично. Это — нарушения норм строительства по расстоянию между домами.
- первые этажи многоэтажек оказываются в «вечной тени», не получая достаточно света и солнечной энергии; зачастую спальни оказываются ориентированными на север — холодные, темные, с «депрессивным» настроением;
- придомовая территория явно недостаточна для всех проживающих в ЖК: как для рекреации, так и для парковки;
- в окнах легко наблюдать личную жизнь соседей.
Как понять: В идеале вокруг каждого дома должна быть «защитная зона» размером с половину его высоты по длинной стороне и треть его высоты по торцам. Чем выше дом, тем критичнее выполнение этого правила.
Слишком малое сечение канала или объединение нескольких квартир на один канал могут привести к тому, что жильцы квартир сверху будут «наслаждаться» запахами из вытяжки соседей снизу, а также слушать их разговоры — почти как по радио. К этому же может привести и другое распространенное нарушение — низкие вытяжки вентканалов без необходимых защитных конструкций от дождя и ветра на крыше (даже менее 500 мм, предусмотренных СНиП 41-01-2003).
Как понять: Проверьте наличие тяги в канале спичкой или листом бумаги (он должен прилипнуть к отверстию вытяжки). Обратите внимание на расположение коренников на крыше, есть ли на них защитные конструкции. Главная проблема — при покупке жилья на этапе инвестирования, когда объект еще не построен. В этом случае единственное, что можно сделать — потребовать проектную документацию и провести ее исследование.
Повышает риск повреждения коммуникаций, а здание без него обречено на целый ряд проблем (нарушение работы вентиляции, плохой микроклимат, нарушения работы инженерных сетей, подтопления и др.).
Как понять: Посмотрите, есть ли технический этаж (со слуховыми окошками) под крышей. Особенно это касается жителей верхних этажей. Отсутствие техэтажа приведет к тому, что летом в квартирах будет слишком жарко, а зимой
— слишком холодно. К тому же в дождливую погоду может протечь крыша.
К сожалению, от пожаров никто не застрахован. Глупо погибнуть только потому, что кто-то нарушил СНиП 21-01-97 и СНиП 2.08.02-89, а также ППБ 01-03. Проверьте, насколько новый дом соответствует тому, что в них написано.
Как понять: Противопожарные нормы при строительстве задают ширину лестничного марша — 1,2 м. При количестве жильцов до 200 человек она может быть уменьшена до 0,9 м. Ширина лестничной площадки должна быть не менее ширины лестничного марша.
5. Отсутствие достаточного количества лифтов
Нередко застройщик экономит и ставит 1 лифт, причем без резервной линии питания для него. В результате лифтов не хватает, чтобы обслужить всех жильцов, а при отключении света пассажиры застрянут, пока свет не включат (или пока не появится лифтер, который поможет выбраться).
Как понять: На дом высотой до 10 этажей включительно лифтов должно быть 2 (грузовой и пассажирский), на высотные — не менее четырех (по 2 грузовых и пассажирских). Также лифты должны быть запитаны от нескольких независимых линий электропитания.
Требования СНиП 23-03-2003 по защите от шума как извне, так и между квартирами массово игнорируются: многие застройщики даже делают между отдельными квартирами тонкие стены (толщиной с перегородку), а также экономят на толщине и теплоизоляции наружных стен.
Как понять: Узнать толщину перекрытий в здании можно у проектировщиков дома. Для достаточной звукоизоляции помещений требуются железобетонные перекрытия толщиной от 160 мм. Для межквартирных перегородок достаточной считается толщина 100–150 мм, а подходящими материалами — кирпич, пенобетон, керамзитобетон. Если вы принимаете квартиру в новостройке без отделки, поковыряйте штукатурку и посмотрите швы: в ограждающих конструкциях здания не должно быть сквозных щелей и трещин.
Всё начинается с неправильного электропитания: от одного источника (хотя требуется подключать дом как минимум к одному основному и одному резервному вводу). Далее страдают водоснабжение и канализация (при отключении света люди остаются без воды, а подвал может затопить).
Как понять: Проверить факт наличия резервного ввода электропитания можно, обратившись в энергетическую компанию, к которой подключен объект.
Дело в том, что СП 31-107-2004 достаточно строго регламентирует принципы планирования отдельных квартир: формы перегородок и стен, размещение помещений на плане этажа и т.п. Все эти требования современные архитекторы игнорируют, предлагая всевозможные решения. В частности, крайне популярным являются форматы «студия», когда в квартире может не быть вообще ни единой перегородки. По стандартам такое жилое помещение не допустимо.
Как понять: Если квартира-студия оборудована газовой плитой, отсутствие перегородок — решение априори недопустимое. Подобное нарушение норм кажется безобидным до первой утечки газа. Варианты планировки, как на фото, допустимы только в кухне с электроплитой.
Освещенность — один из ключевых факторов обеспечения комфорта в жилье. И рассчитывать его нужно с учетом множества факторов: положения на генплане, движения солнца по небосводу в разное время года, площади окон и ее отношению к общей площади помещения. К сожалению, во многих зданиях освещение происходит по принципу «как получится». Комната — с окнами, а уж сколько и когда в нее светит солнышко — дело десятое. Например, многие помещения с окнами на север могут получать прямых солнечных лучей в общей сложности 20 минут в сутки. Также часто забывают о том, что предпочтительной является форма квартиры со сквозным проветриванием, то есть с окнами по обе стороны здания.
Многие застройщики считают слишком жесткими требования, не позволяющие размещать санузлы над жилыми помещениями. Но на практике даже в нынешних условиях массово нарушаются требования по размещению стояков, габаритам санузлов, их размещению на плане квартиры и т.п.
Как понять: Посмотрите поэтажный планировочный план дома. Если санузлы на разных этажах стояка разного размера или находятся в разных местах — возможны затопления помещений в квартирах ниже.
Мало кто об этом помнит, но по изначальной задумке архитекторов эти конструкции должны быть незастекленными, и служить своего рода «открытой площадкой». В России из-за климатических особенностей люди стали лоджии остеклять. А потом на поводу пошли и сами застройщики, предлагая остекленные лоджии и даже лоджии, совмещенные с комнатой. В результате в жилую площадь квартиры стали включать более холодное помещение, нарушающее микроклимат дома.
Как понять: Запросите у проектировщиков расчет теплового контура дома, чтобы убедиться в том, что комнаты со «встроенной» лоджией обогреваются достаточно (не хуже остальных помещений). Ведь Необходимость обогрева дополнительных площадей — ваши траты. А еще это может привести к промерзанию наружных стен и образования излишнего конденсата и плесени.
Создать невыносимые условия для жизни могут не только строители, но и нанятые вами мастера. Чтобы после ремонтных работ не получить неприятных сюрпризов, нужно:
- Взвесить все за и против, если вы планируете сносить перегородки.
- Отказаться от любых затей, связанных со вмешательством в конструкцию вентиляционных каналов. Если необходимо, вы можете самостоятельно усовершенствовать вентиляцию, установив приборы для принудительной вытяжки.
- Соблюдать правила электротехнической безопасности при монтаже проводки и требования санитарных норм при монтаже водопровода и канализации.
Далеко не все нормы и правила строительства актуальны и требуют неукоснительного соблюдения. Яркий пример — мусоропровод. Существующие санитарные нормы требуют его наличия, но их соблюдение на практике приводит к созданию антисанитарных условий на лестничных площадках и в доме в целом. Поэтому застройщики нарушают правила, не строят мусоропроводы, и правильно делают, я считаю.
Другой пример — нормы по площади помещений. К примеру, минимальный размер кухни-ниши составляет 5 кв.м, спальни — 8 кв.м, а общая минимальная площадь однокомнатной квартиры — 28 кв.м. Подобные габариты недостаточны для комфортного проживания и подойдут разве что для суперэконом жилья (или, как его сейчас стало модно называть, смарт-жилья), которое годится для одиноких трудоголиков.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
С какими нарушениями в строительстве многоквартирных домов вам приходилось сталкиваться? Как это повлияло на ваши планы по приобретению или ремонту жилья?
