«Хочу в результате ремонта получить новую квартиру. Даже если раньше она была уделанной предыдущими жильцами хрущёвкой или “сталинкой” с коммунальным прошлым», — говорят клиенты дизайнеров, купившие квартиру в старом доме. Если старое жилище — «сильно б/у», помимо покраски потолков и оклейки обоев потребуется выравнивание стен, замена полов, коммуникаций, окон и дверных блоков. Есть ли разница в ремонте старых квартир «разных поколений»? Расскажем, с чего начать капитальный ремонт в квартире, на что обратить внимание и чем нельзя пренебречь в домах разных конструктивных типов.
Сегодняшние клиенты риелторов называют «старым фондом» почти любую «убитую» квартиру. Но это неправильно. Старый фонд — это всё-таки дореволюционные дома, те, что построены до 1917 года. Например, в Санкт-Петербурге квартиры старого фонда составляют почти 10% от предложений рынка жилья. В Москве и других городах европейской части России их доля заметно меньше.
В фокусе нашей статьи — конструктивные особенности подобных квартир. Для старого фонда это массивные наружные стены из керамического кирпича, узкие оконные проемы, дощатые перекрытия с деревянными или металлическими балками. Некоторые старинные дома прошли капремонт, который мог быть комплексным либо выборочным. При выборочном подгнившие балки укрепляли и частично меняли. При комплексном — от здания оставались только наружные стены, исторические интерьеры утрачивались, зато появлялись сборные железобетонные перекрытия.
Зимой такие дома щедро прогреваются изнутри, но в подкровельном пространстве скапливается конденсат, а на крышах образуется наледь.
В результате чердачные перекрытия, основными наполнителями которых были грунт, шлак и строительный мусор, становятся рассадниками плесени. И единственный способ избавиться от запахов, присущих почти любой старой квартире, — ремонт.
Совет: Перед началом ремонта необходимо провести выборочное вскрытие и обследование конструкций потолков, полов, стен и перегородок, в первую очередь — в зонах примыкания балок к наружным стенам, а также в мокрых зонах: на кухнях и в санузлах.
Самая затратная часть в смете квартирного ремонта в старом фонде — полы. Если паркет рассохся, отреставрировать его, скорее всего, не удастся, даже не пытайтесь. Да и классическая «ёлочка» не имеет художественной ценности, нужно просто заменить паркет на новый. А перед этим — обязательно полностью поменять заполнение (раньше паркет стелили на лаги, и между ним и черновым полом пространство могли заполнить).
Скорее всего, перед вами предстанет обычный строительный мусор: стружка, щепки, битый кирпич, грунт, иногда угольный шлак. За годы эксплуатации содержимое впитало все пролитые на пол жидкости (от воды до ртути из разбитых градусников) и превратилось в идеальный «огород» для грибковой плесени. Отсюда и запах, почти всегда преследующий нас в старых домах.
Ремонт стен придётся начинать с тщательной очистки от множества слоёв обоев, газет, краски и штукатурки. Всё это также впитало ароматы коммунального быта и отравляет атмосферу.
Выравнивать кирпичные стены реставрационным гипсокартоном — решение не самое лучшее. Опять же, по причине конденсата, который характерен для старого фонда. Предпочтительный вариант — штукатурки на натуральной известковой или глиняной основе, которые дают стенам возможность «дышать». А добравшись до кирпича, вы вообще сможете сделать фрагмент кирпичной стены декоративным элементом интерьера.
С потолком всё непросто. Лепнина, имеющая художественную ценность, в обычных домах встречается редко. Обычно потолки в них декорировали стандартными накладными гипсовыми карнизами и розетками, которые потом много раз шпаклевали и белили. И счищать с украшений наслоения побелки и шпаклевать выбоины — сизифов труд. Штукатурные работы под потолком — дело сложное и, как следствие, дорогое, для мастеров высокой квалификации. При этом сохранить обновленный их стараниями потолок без трещин при повышенных в городских условиях вибрационных нагрузках — практически невозможно.
Компромиссный вариант для ремонта «в стиле ретро» — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно прошпаклеванного, покрашенного, с гипсовыми или полиуретановыми карнизами и розетками. При едва заметном понижении высоты удастся сохранить пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и одновременно создать иллюзию безупречно сохранившегося потолка.
Деревянные рамы, понятное дело, своё отслужили, хочется заказать новые. Но переплет пластиковой рамы шире деревянного: в глубоких оконных проемах он смотрится уныло — как в бюджетном казенном учреждении. «Правильный» оконный блок в старинном доме должен состоять из двух рам. Внутренней — деревянной со стеклопакетом, и наружной — с одинарным стеклом (может быть также деревянной либо из алюминиевого профиля). По расстекловке и цвету она должна соответствовать фасадному решению.
Факт: Воздушный зазор между рамами служит для дополнительной изоляции уличного шума.
Степень сохранности старинных дверей бывает разной. Если квартира с коммунальным прошлым, они наверняка имеют множество выбоин в местах установки ручек, замков и задвижек. Любитель старины, конечно, захочет их отреставрировать, но если это не резные дубовые двери, а обычные (например, из массива сосны), в этом нет смысла. Выгоднее заказать такие же.
- Провести ревизию всех вентканалов и дымоходов и при необходимости вызвать специалистов сервисных служб для прочистки.
- Разобраться со всеми перепланировками, которые делались в квартире. Они могли быть как узаконенными, так и нелегальными. Например, если ванная или кухня располагается над жилыми комнатами, узаконить это не получится.
- Сделать фотофиксацию и составить акты о состоянии помещений этажом ниже. Перед началом ремонта в доме с балочными перекрытиями обязательно вызовите специалистов управляющей компании, чтобы произвести осмотр и фотофиксацию состояния стен и потолков помещений этажом ниже и составить соответствующие акты. Это верный шанс обезопасить себя от притязаний соседей, мечтающих отремонтировать давно потрескавшиеся потолки за ваш счет.
- Действовать во время ремонта аккуратно. Балочные перекрытия нельзя перегружать массивными перегородками и армированными бетонными стяжками. При худшем развитии событий вам придётся ремонтировать еще и соседские квартиры.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ…
Дизайн-дебаты: Чем капремонт в старой квартире сложнее обычного
Так называемые сталинские дома — очень широкое определение. В «сталинки» записывают и конструктивистские рабочие городки второй половины 1920-х годов, и ампирные архитектурные ансамбли советского времени, и пригородную малоэтажную застройку периода послевоенного восстановления (в обиходе их называют «немецкими коттеджами», хотя это примерно то же самое, что называть сегодняшние новостройки, скажем, «среднеазиатскими высотками»). Есть и поздние «типовые сталинки» — без декора, с кирпичными наружными стенами.
Старые конструкции и ремонт
Пожалуй, ни один другой исторический период не вобрал в себя столько строительных экспериментов — удачных и не очень. Но есть у этих домов общие особенности. Во-первых, почти во всех довоенных домах и в некоторых послевоенных (например, в «немецких коттеджах») перекрытия такие же, как в старом фонде — с деревянными, или (реже) металлическими балками.
Во-вторых, наружные стены сделаны из классического керамического кирпича (хорошо), либо из шлако-, и керамзитоблоков (плохо). Сохранность многих зданий, особенно тех, которые строились в авральном режиме в периоды первых ударных пятилеток, зачастую заметно хуже, чем у дореволюционных домов.
Стало быть, рекомендации по ремонту и модернизации для них такие же, как для старого фонда: всё вскрывать, тщательно обследовать, чистить, укреплять.
Большинство послевоенных «сталинок» имеют сборные перекрытия из железобетонных плит. Вот в этом они похожи на кирпичные хрущёвки, о которых разговор дальше.
Главное отличие типовых «сталинок» с наружными стенами, облицованными силикатным кирпичом, от полностью кирпичных хрущёвок — высота потолков: в хрущёвках 2,5-2,7 м, в «сталинках» 3-3,2 м).
Второе — в «сталинках» редко встречаются смежные комнаты, а сами жилые помещения более просторные. Собственно говоря, именно это обстоятельство и сыграло со «сталинками» злую шутку: значительное число сталинских квартир имеет коммунальное прошлое. А хрущёвку со смежными комнатами нельзя превратить в коммуналку.
Строили «сталинки» основательно, а эксплуатировали их «интерьерную начинку» совсем не бережно. С конструкциями — другая история. Нормативный срок службы кирпичных зданий со сборными перекрытиями из железобетонных панелей составляет 150 лет. То есть по городским меркам и типовые «сталинки», и кирпичные хрущёвки — это ещё молодые дома.
Его, как и в случае со старым фондом, следует разобрать. Все доски и лаги, щедро сдобренные пыльным строительным мусором, нужно вывезти на свалку. Доберитесь до голого бетона перекрытий и делайте полы «с нуля». Безусловные показания к полной замене пола: первый этаж, бывшая коммуналка, кухня, прихожая.
Электропроводка
Скорее всего, она потребует полной замены, особенно если над ее «модернизацией» поработали предыдущие хозяева.
Важно: Серьезная проблема сталинского жилфонда — дефицит энергомощностей. В своё время на любую квартиру выделялся лимит — как правило, 3 кВт. Причём если в районе давно не модернизировали электросети, а мощности «разобрали» владельцы коммерческих помещений, легальных возможностей увеличения может и не быть. Это важно учитывать при выборе моделей бойлеров для подогрева воды, кондиционеров и прочей мощной техники.
Современным требованиям СНиПов такое расположение не соответствует. Если вы захотите ремонт с легальной перепланировкой, газовщики потребуют перенести её на кухню.
Имеет ли смысл делать капитальный ремонт квартиры в панельном доме? Однозначно да, если дом не аварийный и не попал в первую очередь реновации.
С момента появления первых хрущёвских «панелек» сменилось несколько поколений типовой застройки. Первое — те самые пятиэтажки, которые сегодня у всех на слуху. Второе — девятиэтажные «брежневки», до которых реновация и в столице, и в регионах, очевидно, дойдёт нескоро.
О низких потолках (от 2,5 м) и миниатюрных кухнях (4,5-7,2 кв.м) знают все. Более существенный, хотя и не столь очевидный недостаток — заданный строительными нормативами шаг поперечных стен — 2,6 и 3,2 м. Именно он стал причиной и тесных кухонь, и смежных комнат-«вагонов», вытянутых от двери к окну.
Перепланировки технически возможны (внутри квартир обычно нет несущих стен — только перегородки). Но кухню за счет жилой комнаты увеличить нельзя. Да и, как правило, перепланировать особо нечего — каждый квадратный метр на счету. Поэтому в арсенале дизайнеров имеется немало приёмов, позволяющих правильно организовать и зрительно расширить пространство таких помещений при капитальном ремонте маленькой квартиры в хрущёвке.
Проектировщики 1960-х годов совместили ванную комнату с уборной и не догадались совместить кухню с жилой комнатой. Поэтому, если бы не низкие потолки, то на фоне многих демократичных новостроек типовые советские дома в центральных городских районах были бы сегодня не эконом, а почти комфорт-класса.
Плюс в том, что в «брежневках» и хрущёвках строители ещё не клали линолеум или паркет прямо на бетонную стяжку. Между бетоном и финишным покрытием обычно есть дощатый настил, поэтому межэтажная звукоизоляция в таких домах лучше, чем в более поздних «панельках» и в ранних «монолитах». Минус — всё содержимое (лаги и доски черного пола, сдобренные пылью и песком) требует замены.
Перекрытия
Перекрытия могут быть сборными (комната перекрывается двумя или тремя плитами, между которыми то и дело «раскрываются» швы), в виде сплошных плит «на комнату» (это лучше) или шатровыми.
Что такое «шатровое перекрытие с пригрузкой песком»? Это облегченная плита толщиной всего 6 см с ребрами жесткости по периметру. Она имеет достаточный запас прочности, но может лопнуть под весом монолитной бетонной стяжки. Главный плюс шатровых перекрытий — почти безупречно ровные потолки, минус — невозможность придвинуть к стенке высокий шкаф.
Важно: Если в вашей хрущёвке или «брежневке» между стенами и потолком ступеньками выступают балки, будьте бдительны, у вас шатровое перекрытие. Это значит, что недостаточно квалифицированные рабочие, которых вы пригласите для замены пола, могут запросто пробить дыру к соседям снизу.
Еще одно слабое место почти любого панельного дома — стыки наружных стеновых панелей, в особенности, отягощенных балконами. Здесь углы могут раскрываться постоянно. Возможные рецепты: использовать пластичные штукатурки и шпаклёвки или закрыть проблемную стену изнутри гипсокартонной обшивкой на каркасе (например, когда речь о подвижной тонкостенной наружной панели). Объём помещения уменьшится незначительно, зато можно будет поставить широкий подоконник и заглубить радиатор отопления. Утолщенная стена будет производить впечатление массивной и надежной. Дизайнеры любят такой эффект.
Межквартирные стены в хрущёвках и «брежневках», как правило, несущие, звукоизоляция — приемлемая. Правда, если после перестановки мебели электрические розетки вдруг «заговорили» голосами соседей — не спешите к психиатру. Скорее всего, виной тому сквозные отверстия, в которых располагаются монтажные коробки.
Электропроводка
Если она выполнена медным проводом, то ещё послужит. Алюминиевый однозначно надо менять — со временем он становится ломким. Если вы намерены оснастить кухню полной линейкой бытовой техники, придётся провести дополнительную линию от счётчика — с отдельным автоматом и заземлением. Но эту работу следует доверить профессиональному электрику.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
С какими сложностями вы столкнулись в процессе ремонта «вторички» в старом доме? Уложились ли в бюджет? Довольны ли вы результатом? Расскажите в комментариях.
Originally posted 2017-09-19 20:55:35. Republished by Blog Post Promoter
