Новый дом свежее и будет сразу построен под ваши потребности. Но стройка отнимет нервы, время, силы… Старый дом уже существует — есть его можно увидеть, оценить: многим легче покупать материальное. При этом найти идеальный вариант почти нереально (скорее всего, купленный дом придётся перестраивать). Как быть?
1. Если участок расположен выгодно
В стародачных местах, на участках близко к городу и просто на престижных направлениях — земля очень дорогая. Её стоимость даже для соседних участков может отличаться в разы. Однако переплачивая за место и готовый дом, покупатели выигрывают удачную локацию, хорошую инфраструктуру или, например, близость к родственникам и друзьям.
Дизайнер Мария Качкина: «Если нравится район, рядом хорошая школа или пожилые родители, люди смело берутся за глобальные перепланировки».
Дизайнер Марина Корнилова: «Единственный случай в моей практике, когда покупка [готового] дома себя оправдала: клиенты купили местоположение и вид из окон. Ради хорошей локации можно пойти на компромиссы».
ПО ТЕМЕ…
Вопрос: Как сравнивать дома, подбирая вариант для покупки
2. Если влюбились в место
Место для жизни выбирают сердцем. И тогда вкладываться в готовый дом или проект с нуля — нет разницы: люди подстраиваются под тот сценарий, который диктует участок.
Декоратор Мария Пасельцар: «Решиться на переделку готовы те, кто влюбляется в старинный дом, эмоционально привязывается к определённому месту, району».
_______________________________
В ВАШЕМ ГОРОДЕ…
► Через можно нанять специалиста — заказать реконструкцию или архитектурное проектирование
_______________________________
Почему бы не снести руины?
Не всегда в этом есть смысл. Архитектора нанимают перестроить дом, в котором уже живут или получили в наследство. То есть привязаны к постройке морально. Иногда руины не такие уж и безнадёжные, как может показаться. Например, пристройка (на фото ниже) «отъезжала» от основного дома — архитектору Надежде Маций удалось её сохранить.
4. Если дом под реконструкцию 100–150 кв.м
Чем больше постройка, тем сложнее (дороже) обойдётся переделка, проще построить заново — в этом архитекторы единодушны.
Архитектор Владислав Шахов: «Готовый дом удовлетворяет почти все потребности только в эконом-сегменте, в котором ничего нового не придумать: участок 4–6 соток, стандартный набор помещений, ограниченный выбор материалов — но и здесь строить дешевле, чем покупать».
Архитектор Павел Герасимов: «Ко мне обратился заказчик, купивший четырёхэтажный дом. Но в процессе работы клиенту всё меньше и меньше нравился раскиданный по этажам функционал — владелец уже не молодой мужчина, а вписать лифт не представлялось возможным. К завершению проекта перестройки дома, со всеми сметами, он утвердился в мысли, что мы будем делать новый проект».
Кажется, купить готовый дом быстрее — не придётся ни готовить проект, ни заливать фундамент, ни строить. В реальности же это зависит от состояния дома и амбиций новых владельцев.
Такой подход оправдывает себя, когда ремонт дома свежий и ничего не хочется переделывать под себя — покупка готового дома действительно поможет выиграть время. Этот сценарий часто выбирают те, у кого нет второго жилья — аренда квартиры на время глобальной перестройки может серьёзно увеличить бюджет.
Архитектор Михаил Егиян: «Если жить негде или нужно срочно переехать, о строительстве можно не думать: покупать, что подходит, а затем подгонять под свои нужды».
Дизайнер Марианна Досадина: «Непредсказуемость рынка и невозможность что-либо прогнозировать многих заказчиков заставляет смотреть на вторичку. Ведь если дом уже построен, им можно пользоваться, а не ждать. Жизнь ведь глупо откладывать на потом».
Другое дело, если дом требует полной реконструкции либо приобретается коробка без окон и отделки. Демонтаж, вывоз мусора, замеры, проект, стройка, подбор материалов и мебели — иногда этот процесс растягивается на годы, за которые можно было бы построить два новых дома.
Архитектор Алексей Горчанюк: «Перестройка — это демонтаж и потом монтаж. Постройка нового — это только монтаж. Если брать за пример большие по площади здания, то все знают, что реконструкция в полтора раза дороже нового строительства».
6. Если нашли выгодное срочное предложение
Когда готовый дом продают срочно, его цена может оказаться ниже рыночной. Что, в конечном итоге, компенсирует переделку.
Неочевидный плюс старого участка с домом под реконструкцию — готовый естественный ландшафт: именно в таких местах чаще всего можно встретить вековые деревья. Впрочем, найти пустой участок с хорошими исходными данными тоже возможно — но уже сложнее.
Архитектор Михаил Егиян: «Если есть время, деньги и желание, лучше построить дом самому. Это позволит не только возвести дом мечты, но и правильно привязать его на участке, предусмотреть другие нужные постройки и гармоничный ландшафт».
1. Когда хочется красивый фасад
Цена: Изменение фасада — до половины цены ремонта дома
Достойных домов на продажу от силы один из десяти, и особенно отличаются постройки из «творческих» 90-х и начала 2000-х. Жить в морально устаревшем доме не хочется, а перестраивать фасад и менять внешний облик — довольно затратно.
Архитектор Виктор Шутка: «У нас был опыт работы с заказчиком, который решил реконструировать дом, построенный в 90-е годы. Пришлось снести всё, кроме несущих стен и перекрытий. Если делать хорошо, придётся переделывать и фасад дома (что тянет за собой замену окон), и все инженерные коммуникации (которые замурованы, в том числе, в стяжке). После завершения реконструкции наш заказчик признался, что мы были правы: быстрее и дешевле было бы “взорвать” всё и построить заново, чем переделывать».
Архитектор Сергей Эстрин: «Если заказчик чувствует, что помещается в существующий дом, можно помочь. Если задача состоит только в том, чтобы сделать надстройку и дополнительные проёмы — получится, конечно, дешевле, чем строить дом с нуля».
Цена: Непредсказуемый бюджет на реконструкцию
Некоторые архитектурные бюро вообще не берутся за переделку готовых домов, особенно если на них нет технической документации. Неприятные моменты могут вскрыться уже в середине ремонта, а недостатки конструктива оказаться просто опасными. Например, при реконструкции дома на фото выяснилось, что его построили… без фундамента.
Дизайнер Евгения Матвеенко: «Из опыта: заказчики купили недостроенный дом, фактически каркас. Я заметила в документации много спорных моментов, сделали архитектурно-конструктивный анализ здания. Обнаружили, что в несущей стене уже после возведения делали проём без усиления. Перекрытия местами заходили на опорные стены всего на 5–10 см: это очень опасно. Укрепление — это непредвиденные большие вложения, о которых покупатель даже не задумывался».
Архитектор Роман Коротков: «Если перестройка связана с надстройкой этажа, могут быть проблемы. Необходимо заказать акты обследования несущей способности конструкций. Может выясниться, что надстройка либо невозможна, либо потребует усиления существующих конструкций».
Важно: Делайте оценку состояния дома с архитектором до покупки, а не после.
Заказчик сам строил дом по архитектурному проекту, сам решил его скорректировать: добавил лишние окна, не предусмотреные проектом. И на тот факт, что окна оказываются пересечены лестницей попросту не обратил внимания.
Цена: Непредсказуемый бюджет на реконструкцию
Часто заказчики просят надстроить этаж или пристроить к дому другое помещение — такие работы тоже вылетают в копеечку. В большинстве случаев построить с нуля дом нужного метража было бы дешевле.
Дизайнеры Андрей и Екатерина Андреевы: «Наш постоянный заказчик хотел купить по выгодной цене готовый дом около 380 кв.м для своей семьи. Понимая, что на словах у нас не получится его переубедить, мы предложили выполнить планировочное решение. По чертежам стало понятно, что для реализации задуманного не хватает, как минимум, одного этажа! В итоге, заказчик всё же приобрёл готовый дом, но уже бо́льшей площади, в котором мы выполнили действительно “небольшие доработки”».
Архитектор Елена Куртина: «Как правило, в типовых проектах начисто отсутствуют гардеробные, кладовые, прачечные, дополнительные санузлы. А дом в этом плане более требователен, чем квартира. Не будешь же каждый раз бегать в туалет на второй этаж и не поселишь престарелого родителя на мансарде».
Цена: Замена всех коммуникаций
Новостройка однозначно выигрывает у готового дома по части коммуникаций. Во-первых, их можно проложить там, где хочется, и не привязывать расстановку мебели к уже выведенным проводам; во-вторых, свежая электрика и трубы — всегда лучше, чем «бывалые»; в третьих, в новом доме можно внедрить решения, о которых 20 лет назад ещё никто не слышал — те же внутрипольные конвекторы (на фото)
Дизайнер Илья Насонов: «Во вторичном жилье всегда скрываются риски. Основные — в инженерных коммуникациях. Помогут только здравый смысл и расчёт, аудит перед покупкой и анализ возможных рисков» .
1. Если площадь дома невелика
2. Если объём переделок — незначителен. В целом вас всё устраивает, надо лишь немного изменить планировку
3. Если критично время. А готовый дом в хорошем состоянии — можно сразу пользоваться
4. Если участок идеально расположен и найти такой же пустой — сложно
5. Если вы влюбились в руины и хотите стать частью их истории (готовы реконструировать)
6. Если готовый дом продаётся со значительной скидкой (например, за срочность или печальное состояние дома). Размер скидки потенциально покрывает цену реконструкции
7. Стройка на участке невозможна (например, нарушится природная эко-система)
1. Если на большом участке с хорошим расположением уже стоит дом в разы меньше нужного. Надстроить будет дороже, чем построить нужный
2. Если дом в печальном состоянии, исторической ценности не представляет (морально устарел). «Взорвать» и построить с нуля дешевле, чем восстанавливать
3. Если архитектурно-конструктивный анализ здания НЕ допускает вмешательство в конструктив
4. Если требуется тотальная перестройка
5. Если планируете работать с ландшафтным дизайнером и специалистом по интерьеру. Они помогут связать дом и улицу, «посадить» дом на участке и использовать выгодные видовые точки сада.
ОБ ЭТОМ…
► Level Up: Создаём сад после недавней постройки дома
ВАША ОЧЕРЕДЬ…
Недавно купили готовый дом и сэкономили? Расскажите, как считали выгоду — дополните нашу статью в комментариях
